27.12.2009

Omdat niet iedereen dagelijks bezig is met de economie en de factoren kent die van invloed kunnen zijn op de ontwikkeling van de huizenprijzen hebben wij gemeend voor u een duidelijk overzicht te maken. Match Makelaars doet continu onderzoek naar de marktontwikkelingen en vindt dat enige basiskennis voor een koper noodzakelijk is om zich niet gek te laten maken door de waan van de dag en goed voorbereid moet zijn om een verstandige aankoop te doen.

De crisissen op een rij

Na de subprimecrisis (dat zijn leningen die niet door grote banken maar via bemiddelaars werden verstrekt aan mensen met voornamelijk een laag inkomen) in 2007 kwam de kredietcrisis in 2008, de recessie in 2009 en hierna komt de vastgoedcrisis.  Deze vastgoedcrisis behoeft een duidelijke uitleg want ze heeft de nare eigenschap lang te duren (ca. 10 jaar) als de overheid geen duidelijk beleid van vertrouwen uitstippelt. Per onderdeel staan hieronder de mogelijke gevolgen als de overheid niets doet.

Effecten bij daling productie nieuwbouwwoningen

Bij een recessie kopen minder mensen een koopwoning omdat ze even geen vertrouwen hebben in de economie. Als er minder mensen een woning kopen worden er automatisch minder gebouwd. Het proces van minder bouwen is inmiddels begonnen en voor 2010 en 2011 wordt een aanzienlijke productie daling verwacht. Het herstel van het vertrouwen in de woningmarkt wordt ergens tussen 2012-2014 verwacht. Doordat de ontwikkelaars met een steeds grotere voorraad onverkochte woningen komen te zitten zie je nu al dalingen bij de verkoopprijzen van nieuwbouwwoningen. Door de hoge grond- en grondstoffenprijzen kan de kostprijs om een woning te bouwen maar met enkele procenten omlaag. Op het moment dat de verkoopprijs onder de kostprijs komt stopt de productie, gaan bedrijven failliet en krijg je een verlenging van een crisis. Als het vertrouwen echter weer terugkomt hebben wij niet genoeg bouwcapaciteit meer en ontstaat een vraagexplosie. Dit heeft weer tot gevolg heeft dat de prijzen extreem omhoog gaan.

De overheid en marktpartijen moeten samenwerken om de bouwproductie op gang te houden. Ze moeten samen financieren, investeren en risico’s nemen. Als er nu geen kopers zijn dan kunnen de woningen bijvoorbeeld ook eerst verhuurd worden. De regie ligt bij de overheid omdat zij een hoge grondprijs nodig heeft voor haar begroting.

Renteontwikkeling

De rente zal binnenkort omhoog moeten. Dit doen de centrale banken zodra ze een herstel van de economie zien. De verwachting is dat de centrale banken de geldkraan te lang open laten staan waardoor er een torenhoge inflatie kan ontstaan. Inflatie is een stijging van het algehele prijspeil door een toegenomen geldhoeveelheid. Door globalisering van het monetaire systeem ondervinden wij de directe invloed van drie belangrijke centrale banken die wel erg veel geld bijdrukken namelijk de banken van Amerika, Engeland en Japan. Als die te lang doorgaan met een lage rente kunnen wij een gierende inflatie krijgen. Dit scenario is niet onlogisch want deze landen hebben een megaschuld die ze dan kunnen laten weginfleren door de geldontwaarding. Over twee tot drie jaar komen wij in het tijdperk van een torenhoge inflatie. Een structureel hogere inflatie betekent een structureel hogere hypotheekrente. Die rente zal al hoog zijn door de hogere risico-opslag die banken momenteel rekenen. Als het kabinet dan ook nog aan de hypotheekrente aftrek gaat morrelen dan loopt de economische stabiliteit een risico. De overheid moet de financiële zekerheid van kopers garanderen anders is het vertrouwen weg.

Hypotheekaftrek

Het systeem van subsidiering vormt voor Nederland een tikkende tijdbom. Door de aftrek zijn de prijzen in de koopsector opgedreven terwijl in de huursector een prijsverlagend effect is opgetreden. Het kost onze samenleving 28 miljard euro per jaar waarbij huur en koop ieder de helft voor hun rekening nemen.  Met de hoogste hypotheekschuld per hoofd van de bevolking ter wereld (600 miljard euro en dat is groter dan ons bruto nationaal product) lopen wij dus grote risico’s. Schaft men de hypotheekaftrek af dan is de waardedaling van woningen funest voor de economie. Loopt de werkeloosheid op dan komen veel kopers in de problemen. Op de lange termijn blijft de vraag naar woningen erg hoog dus dat is een geruststelling. De overheid mag en kan nu niets doen aan de aftrek bij de koopsector. Alleen bij huurwoningen kan wel ingegrepen worden want het systeem is zo goed als failliet. Huurwoningen worden onttrokken omdat de kosten hoger zijn dan de baten en corporaties kunnen ze niet meer bouwen zonder er tussen de 50.000 en 150.000 euro op toe te leggen. Dat is natuurlijk een absurde situatie waar snel en adequaat optreden door de minister noodzakelijk is.

Koop toekomstbestendig

In de afgelopen jaren zijn bijzonder veel woningen en appartementencomplexen gerealiseerd die niet aansluiten bij de vraag. Ontwikkelaars hebben gebouwd vanuit het principe lage kosten, hoge opbrengsten omdat kopers door gebrek aan beter toch wel gingen kopen.  De mensen die in deze woningen zitten en willen verkopen krijgen steeds meer moeilijkheden om hun bezit te verkopen. Wij adviseren te kiezen  voor duurzame kwaliteit en te kijken naar de veranderende bevolkingssamenstelling in de komende drie decennia.  De prijzen voor energie zullen flink gaan stijgen en maakt energiezuinige huizen populairder. Door de vergrijzing worden levensloopbestendige en goed ontworpen appartementencomplexen waar tenminste een ruim balkon en een berging bij aanwezig zijn steeds interessanter. Door schaarste en een grotere vraag zullen de prijzen voor dit soort woningen gaan stijgen. Afhankelijk van de locatie gaan eengezinswoningen in prijs dalen omdat er nu eenmaal minder gezinnen komen en meer vrijgezellen.

Door de crisis krijgen we gelukkig wel weer het besef terug dat er gebouwd moet worden op basis van de vraag. Wellicht komen we ook nog eens af van het sfeerloze blokgewijs bouwen en om op ieder grasveldje toch nog even een gebouw te plaatsen. De kwaliteit van leven is afhankelijk van vele factoren maar iedereen heeft geld over voor een aantrekkelijke en veilige woonlocatie waar men zich kan terugtrekken en ontspannen.